O mercado imobiliário francês em 2026 não se resume mais a uma curva de preços nacional. Falar de um único mercado é esconder dinâmicas contraditórias dependendo do tipo de imóvel, sua etiqueta energética e seu status fiscal.
Três segmentos agora se destacam por suas regras, seus calendários regulatórios e seus níveis de risco: o antigo clássico, o locativo energeticamente ineficiente e as copropriedades engajadas na renovação. Compreender essas distinções muda a interpretação de cada indicador publicado pelos notários ou pelo INSEE.
Antigo, locativo energeticamente ineficiente, copropriedades renováveis: três mercados imobiliários em 2026
As análises trimestrais dos Notários da França sobre o primeiro trimestre de 2026 confirmam uma recuperação no volume de transações no mercado antigo. As taxas de crédito imobiliário se estabilizaram após uma fase de alta, o que trouxe mecanicamente compradores de volta a esse segmento.
Essa constatação global esconde uma fratura. Um apartamento antigo bem classificado no DPE é negociado em condições radicalmente diferentes de um imóvel rotulado como F ou G, sujeito aos prazos da lei Climat e Résilience. O primeiro se beneficia de um mercado fluido. O segundo sofre uma desvalorização crescente, amplificada pela aproximação da proibição de locação das propriedades ineficientes energeticamente.
O terceiro segmento, aquele das copropriedades engajadas em obras de renovação energética, segue uma lógica ainda diferente. A Anah iniciou no primeiro semestre de 2026 437 processos MaPrimeRénov’ Copropriedades representando 17 146 imóveis, com um ritmo de submissão comparável ao de 2025.
Essas copropriedades constituem um mercado à parte, onde o valor do imóvel depende tanto do plano de obras votado quanto de sua localização. Para acompanhar essas evoluções ao longo dos meses, as informações imobiliárias no Actu Immobilier detalham regularmente cada um desses segmentos.
DPE 2027 e proibição de locação: o calendário que redistribui os preços
O decreto de 11 de junho de 2026 precisou os contornos da reforma do DPE esperada para 2027. Essa reforma introduz, entre outras coisas, a etiqueta A0, modifica os limites de cálculo e redefine os critérios de desempenho tanto para a venda quanto para a locação.
Para os proprietários locadores de imóveis classificados como G, a contagem regressiva começou. A proibição de locação desses imóveis, já efetiva para as piores etiquetas, será gradualmente ampliada. Os retornos de campo divergem sobre a real magnitude da desvalorização: alguns mercados locais observam quedas acentuadas nas propriedades ineficientes energeticamente, enquanto outros constatam que compradores oportunistas absorvem a oferta a preços reduzidos.
O que a reforma muda concretamente para um proprietário locador
- Um imóvel classificado como G não poderá mais ser oferecido para locação de acordo com o calendário da lei Climat e Résilience, a menos que sejam realizadas obras de renovação que permitam melhorar a etiqueta.
- O novo DPE 2027 poderá potencialmente alterar a classificação de alguns imóveis, tanto para melhor quanto para pior, o que torna as projeções de valor incertas a curto prazo.
- As copropriedades que votaram um plano de obras global se beneficiam de um tratamento distinto: o ganho de etiqueta coletivo eleva o valor de cada unidade, mesmo antes do término da obra.
Os dados disponíveis ainda não permitem medir o impacto exato do decreto de 11 de junho de 2026 sobre os preços de venda. Os primeiros efeitos concretos só serão visíveis após a entrada em vigor da nova tabela.
Reforma LMNP e fiscalidade da revenda: um arbitragem locativa transformada
A fiscalidade do locador em imóvel mobiliado não profissional mudou significativamente desde 2025, com uma confirmação em 2026. As depreciações deduzidas agora são reintegradas no cálculo da mais-valia no momento da venda do imóvel. Esse mecanismo já existia para o locador profissional, mas sua extensão ao LMNP modifica profundamente o cálculo de rentabilidade na revenda.
Concretamente, um investidor que deduziu várias anos de depreciações sobre um imóvel mobiliado verá sua base de mais-valia aumentada em igual montante no momento da venda. A fatura fiscal na saída pode anular uma parte do ganho obtido durante a exploração.
Quem é afetado e em que medida
Essa reforma não elimina o status LMNP. Ela muda a estratégia de posse. Um investidor que planeja manter seu imóvel a longo prazo será menos afetado do que um investidor que compra, deprecia e revende em um ciclo curto.
A arbitragem entre locação mobiliada e locação vazia é recalculada a cada projeto, integrando a duração da posse prevista, o montante das depreciações e o regime fiscal da mais-valia. Os simuladores online nem sempre levam em conta essa reforma, o que cria um descompasso entre as projeções exibidas e a realidade fiscal.
MaPrimeRénov’ 2026: novas regras e acesso restrito às ajudas
MaPrimeRénov’ foi profundamente reestruturada em 2026. Desde 23 de fevereiro de 2026, um agendamento com a France Rénov’ é obrigatório antes de qualquer solicitação de renovação de grande escala. Essa etapa prévia, ausente nos dispositivos anteriores, alonga os prazos de montagem dos processos.
O número de solicitações caiu significativamente em relação aos anos anteriores. Vários fatores explicam essa queda: a complexidade do percurso administrativo, o fechamento temporário de algumas funcionalidades da plataforma em agosto de 2026 e o reagrupamento das ajudas em torno de renovações globais em detrimento de ações isoladas.
Para o mercado imobiliário, essa contração das ajudas à renovação tem uma consequência direta. Os proprietários de imóveis ineficientes energeticamente que contavam com MaPrimeRénov’ para financiar a adequação às normas antes dos prazos do DPE se veem diante de um calendário mais apertado e condições de acesso mais restritivas.
Copropriedades: um segmento que resiste
Por outro lado, o componente de copropriedades do MaPrimeRénov’ mantém um ritmo de tratamento estável. O dispositivo coletivo parece estar melhor estruturado do que o percurso individual, com acompanhamento por operadores da France Rénov’ desde a fase de diagnóstico. Para os compradores, adquirir em uma copropriedade que tenha iniciado esse tipo de abordagem representa um sinal de valorização futura, desde que se verifique o estado real de avanço do plano de obras e a parte restante a ser financiada.
O mercado imobiliário de 2026 é, portanto, lido através desses três prismas. Os indicadores nacionais de preços e transações mantêm sua utilidade para identificar uma tendência, mas suavizam realidades locais e regulatórias que determinam o valor real de um imóvel no momento da compra ou da locação. Antes de confiar em um número médio, verificar a etiqueta DPE, o status fiscal do imóvel e o estado das ajudas disponíveis continua sendo a abordagem mais confiável.