De Franse vastgoedmarkt in 2026 is niet langer te reduceren tot een nationale prijscurve. Het spreken over één enkele markt verbergt tegenstrijdige dynamieken afhankelijk van het type onroerend goed, het energie-label en de fiscale status.
Drie segmenten onderscheiden zich nu door hun regels, hun regelgevingstijdlijnen en hun risiconiveaus: de klassieke oude woningen, de energie-intensieve huurwoningen en de VvE’s die zich inzetten voor renovatie. Het begrijpen van deze onderscheidingen verandert de interpretatie van elke indicator die door notarissen of het INSEE wordt gepubliceerd.
Oud, energie-intensieve huur, renovabele VvE’s: drie vastgoedmarkten in 2026
De kwartaalanalyses van de Notaires de France over het eerste kwartaal van 2026 bevestigen een herstel van het transactievolume in de oude woningen. De hypotheekrentes zijn gestabiliseerd na een periode van stijging, wat mechanisch kopers naar dit segment heeft teruggebracht.
Deze globale constatering verbergt een breuk. Een goed geclassificeerd oud appartement volgens de DPE wordt verhandeld onder radicaal verschillende voorwaarden dan een woning met het label F of G die onder de deadlines van de Klimaat- en Veerkrachtwet valt. De eerste profiteert van een vloeiende markt. De tweede ondervindt een toenemende afschrijving, versterkt door de naderende verbod op de verhuur van thermische doorstroomwoningen.
Het derde segment, dat van de VvE’s die zich inzetten voor energetische renovatiewerkzaamheden, volgt nog een andere logica. De Anah heeft in het eerste semester van 2026 437 MaPrimeRénov’ VvE-dossiers ingediend, goed voor 17.146 woningen, met een indieningsritme vergelijkbaar met dat van 2025.
Deze VvE’s vormen een aparte markt, waar de waarde van het onroerend goed evenzeer afhankelijk is van het goedgekeurde werkplan als van de locatie. Om deze evoluties maand na maand te volgen, geeft Actu Immobilier regelmatig gedetailleerde informatie over elk van deze segmenten.
DPE 2027 en verhuurverbod: de kalender die de prijzen herverdeelt
De verordening van 11 juni 2026 heeft de contouren van de DPE-hervorming die voor 2027 wordt verwacht, verduidelijkt. Deze hervorming introduceert onder andere het label A0, wijzigt de berekeningsdrempels en herdefinieert de prestatiecriteria voor zowel verkoop als verhuur.
Voor verhuurders van woningen met het label G is de aftelling begonnen. Het verbod op de verhuur van deze woningen, dat al van kracht is voor de slechtste labels, zal geleidelijk worden uitgebreid. De praktijkervaringen verschillen over de werkelijke omvang van de afschrijving: sommige lokale markten zien aanzienlijke dalingen bij thermische doorstroomwoningen, terwijl anderen constateren dat opportunistische kopers het aanbod tegen verlaagde prijzen absorberen.
Wat de hervorming concreet verandert voor een verhuurder
- Een woning met label G kan niet meer worden aangeboden voor verhuur volgens de kalender van de Klimaat- en Veerkrachtwet, tenzij er renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd die het label verbeteren.
- De nieuwe DPE 2027 kan de classificatie van bepaalde woningen potentieel wijzigen, zowel positief als negatief, wat de waardeprojecties op korte termijn onzeker maakt.
- De VvE’s die een globaal werkplan hebben goedgekeurd, profiteren van een aparte behandeling: de collectieve labelverbetering verhoogt de waarde van elk appartement, zelfs vóór de voltooiing van de werkzaamheden.
De beschikbare gegevens maken het nog niet mogelijk om de exacte impact van de verordening van 11 juni 2026 op de verkoopprijzen te meten. De eerste concrete effecten zullen pas zichtbaar zijn na de inwerkingtreding van het nieuwe tarief.
Hervorming LMNP en belasting op de verkoop: een veranderd verhuurbeleid
De belasting voor de niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen is sinds 2025 aanzienlijk veranderd, met een bevestiging in 2026. De afschrijvingen die zijn afgetrokken worden nu opnieuw opgenomen in de berekening van de meerwaarde bij de verkoop van het onroerend goed. Dit mechanisme bestond al voor professionele verhuurders, maar de uitbreiding naar de LMNP verandert de berekening van de rentabiliteit bij verkoop diepgaand.
Concreet zal een investeerder die meerdere jaren afschrijvingen op een gemeubileerd pand heeft afgetrokken, zijn basis voor de meerwaarde met hetzelfde bedrag zien toenemen op het moment van verkoop. De fiscale rekening bij de verkoop kan een deel van de winst die tijdens de exploitatie is behaald, tenietdoen.
Wie is betrokken en in welke mate
Deze hervorming schrapt de LMNP-status niet. Het verandert de strategie van het bezit. Een investeerder die van plan is zijn onroerend goed op de zeer lange termijn te behouden, zal minder worden beïnvloed dan een investeerder die koopt, afschrijft en verkoopt in een korte cyclus.
De afweging tussen gemeubileerde verhuur en ongemeubileerde verhuur wordt dus bij elk project opnieuw berekend, met inachtneming van de voorziene houdperiode, het bedrag van de afschrijvingen en het fiscale regime van de meerwaarde. De online simulators houden deze hervorming niet allemaal in rekening, wat een discrepantie creëert tussen de weergegeven projecties en de fiscale realiteit.
MaPrimeRénov’ 2026: nieuwe regels en beperkte toegang tot subsidies
MaPrimeRénov’ is in 2026 grondig herstructureerd. Sinds 23 februari 2026 is een afspraak met France Rénov’ verplicht voordat een aanvraag voor omvangrijke renovatie kan worden ingediend. Deze voorafgaande stap, die ontbrak in eerdere regelingen, verlengt de tijd voor het indienen van dossiers.
Het aantal aanvragen is aanzienlijk gedaald ten opzichte van voorgaande jaren. Verschillende factoren verklaren deze terugval: de complexiteit van het administratieve proces, de tijdelijke sluiting van bepaalde functionaliteiten van het platform in augustus 2026, en de heroriëntatie van de subsidies op globale renovaties ten koste van afzonderlijke maatregelen.
Voor de vastgoedmarkt heeft deze krimp van de renovatiesubsidies een directe consequentie. Eigenaren van thermische doorstroomwoningen die op MaPrimeRénov’ rekenden om de woningen aan de normen te voldoen voor de DPE-deadlines staan nu voor een strakker tijdschema en strengere toegangseisen.
VvE’s: een segment dat standhoudt
Daarentegen behoudt het VvE-gedeelte van MaPrimeRénov’ een stabiel verwerkingsritme. Het collectieve systeem lijkt beter gestructureerd dan het individuele proces, met ondersteuning door de operators van France Rénov’ vanaf de diagnosefase. Voor kopers vertegenwoordigt het kopen in een VvE die dit soort stappen heeft ondernomen een signaal voor toekomstige waardevermeerdering, mits de werkelijke voortgang van het werkplan en het nog te financieren aandeel worden gecontroleerd.
De vastgoedmarkt in 2026 wordt dus gelezen door deze drie prisma’s. De nationale prijs- en transactie-indicatoren behouden hun nut om een trend te identificeren, maar ze vervlakken lokale en regelgevende realiteiten die de werkelijke waarde van een onroerend goed op het moment van aankoop of verhuur bepalen. Voordat men zich baseert op een gemiddeld cijfer, blijft het de meest betrouwbare aanpak om het DPE-label, de fiscale status van het onroerend goed en de staat van de beschikbare subsidies te controleren.