Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 lässt sich nicht mehr auf eine nationale Preiskurve reduzieren. Von einem einzigen Markt zu sprechen, bedeutet, widersprüchliche Dynamiken je nach Art der Immobilie, ihrem Energieetikett und ihrem steuerlichen Status zu verschleiern.
Drei Segmente zeichnen sich nun durch ihre Regeln, ihre regulatorischen Zeitpläne und ihre Risikostufen aus: die klassische Bestandsimmobilie, die energieintensive Mietimmobilie und die Eigentümergemeinschaften, die sich mit Renovierungen befassen. Das Verständnis dieser Unterschiede verändert die Interpretation jedes von Notaren oder dem INSEE veröffentlichten Indikators.
Bestand, energieintensive Mietimmobilie, renovierbare Eigentümergemeinschaften: drei Immobilienmärkte im Jahr 2026
Die vierteljährlichen Analysen der Notaires de France zum ersten Quartal 2026 bestätigen eine Erholung des Transaktionsvolumens im Bestand. Die Hypothekenzinsen haben sich nach einer Phase des Anstiegs stabilisiert, was mechanisch Käufer in dieses Segment zurückgebracht hat.
Diese allgemeine Feststellung verschleiert jedoch einen Bruch. Eine gut klassifizierte Bestandswohnung im DPE wird unter radikal anderen Bedingungen gehandelt als eine Wohnung mit dem Etikett F oder G, die den Fristen des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes unterliegt. Erstere profitiert von einem fluiden Markt. Letztere erfährt einen zunehmenden Wertverlust, verstärkt durch die bevorstehende Mietverbotsregelung für thermisch ineffiziente Wohnungen.
Das dritte Segment, das der Eigentümergemeinschaften, die sich mit energetischen Renovierungsarbeiten befassen, folgt einer ganz anderen Logik. Die Anah hat im ersten Halbjahr 2026 437 MaPrimeRénov’ Copropriétés-Anträge für 17.146 Wohnungen eingereicht, mit einem Einreichungstempo, das dem von 2025 vergleichbar ist.
Diese Eigentümergemeinschaften stellen einen eigenen Markt dar, in dem der Wert der Immobilie sowohl vom genehmigten Arbeitsplan als auch von der Lage abhängt. Um diese Entwicklungen im Laufe der Monate zu verfolgen, liefert Actu Immobilier regelmäßig Informationen über jeden dieser Segmente.
DPE 2027 und Mietverbot: der Zeitplan, der die Preise neu verteilt
Die Verordnung vom 11. Juni 2026 hat die Konturen der für 2027 erwarteten DPE-Reform präzisiert. Diese Reform führt unter anderem das Etikett A0 ein, ändert die Berechnungsgrenzen und definiert die Leistungsmerkmale für den Verkauf sowie die Vermietung neu.
Für Vermieter von Wohnungen mit der Klassifizierung G läuft der Countdown. Das Verbot der Vermietung dieser Immobilien, das bereits für die schlechtesten Etiketten gilt, wird schrittweise ausgeweitet. Die Rückmeldungen aus der Praxis divergieren hinsichtlich des tatsächlichen Umfangs des Wertverlusts: Einige lokale Märkte verzeichnen deutliche Rückgänge bei thermisch ineffizienten Wohnungen, während andere feststellen, dass opportunistische Käufer das Angebot zu reduzierten Preisen aufnehmen.
Was die Reform konkret für einen Vermieter ändert
- Eine Wohnung mit der Klassifizierung G kann gemäß dem Zeitplan des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes nicht mehr zur Vermietung angeboten werden, es sei denn, es werden Renovierungsarbeiten durchgeführt, die das Etikett verbessern.
- Der neue DPE 2027 könnte die Klassifizierung bestimmter Immobilien sowohl positiv als auch negativ ändern, was die Wertprognosen kurzfristig unsicher macht.
- Eigentümergemeinschaften, die einen umfassenden Arbeitsplan genehmigt haben, profitieren von einer besonderen Behandlung: Die kollektive Etikettenerhöhung steigert den Wert jedes Anteils, selbst vor Abschluss der Arbeiten.
Die verfügbaren Daten ermöglichen es noch nicht, die genaue Auswirkung der Verordnung vom 11. Juni 2026 auf die Verkaufspreise zu messen. Die ersten konkreten Effekte werden erst nach Inkrafttreten der neuen Skala sichtbar sein.
LMNP-Reform und Besteuerung des Verkaufs: eine veränderte Mietentscheidung
Die Besteuerung von nicht-professionellen möblierten Vermietern hat sich seit 2025 erheblich geändert, mit einer Bestätigung im Jahr 2026. Die abgeschriebenen Beträge werden nun in die Berechnung des Gewinns bei der Veräußertung der Immobilie reintegriert. Dieses Verfahren existierte bereits für professionelle Vermieter, aber seine Ausweitung auf LMNP verändert die Rentabilitätsberechnung beim Verkauf grundlegend.
Konkret wird ein Investor, der mehrere Jahre Abschreibungen auf eine möblierte Immobilie geltend gemacht hat, seine Gewinnbasis beim Verkauf um diesen Betrag erhöht sehen. Die Steuerrechnung beim Verkauf kann einen Teil des während der Nutzung erzielten Gewinns neutralisieren.
Wer ist betroffen und in welchem Umfang
Diese Reform hebt den LMNP-Status nicht auf. Sie verändert die Haltestrategie. Ein Investor, der plant, seine Immobilie langfristig zu halten, wird weniger betroffen sein als ein Investor, der kauft, abschreibt und in einem kurzen Zyklus verkauft.
Die Entscheidung zwischen möblierter und unmöblierter Vermietung wird daher bei jedem Projekt neu berechnet, unter Berücksichtigung der geplanten Haltedauer, der Höhe der Abschreibungen und des steuerlichen Regimes des Gewinns. Die Online-Simulatoren berücksichtigen diese Reform nicht alle, was zu einer Diskrepanz zwischen den angezeigten Prognosen und der steuerlichen Realität führt.
MaPrimeRénov’ 2026: neue Regeln und eingeschränkter Zugang zu Fördermitteln
MaPrimeRénov’ wurde 2026 grundlegend umstrukturiert. Seit dem 23. Februar 2026 ist ein Termin bei France Rénov’ vor jeder umfassenden Renovierungsanfrage obligatorisch. Dieser vorherige Schritt, der in den vorherigen Programmen fehlte, verlängert die Bearbeitungszeiten der Anträge.
Die Anzahl der Anträge ist im Vergleich zu den Vorjahren erheblich gesunken. Mehrere Faktoren erklären diesen Rückgang: die Komplexität des Verwaltungsprozesses, die vorübergehende Schließung bestimmter Funktionen der Plattform im August 2026 und die Neuausrichtung der Fördermittel auf umfassende Renovierungen zum Nachteil einzelner Maßnahmen.
Für den Immobilienmarkt hat diese Einschränkung der Renovierungsförderungen direkte Konsequenzen. Eigentümer von thermisch ineffizienten Wohnungen, die auf MaPrimeRénov’ angewiesen waren, um die Normen vor den DPE-Fristen zu finanzieren, sehen sich einem strafferen Zeitplan und restriktiveren Zugangsbedingungen gegenüber.
Eigentümergemeinschaften: ein Segment, das widerstandsfähig bleibt
Im Gegensatz dazu hält der Bereich der Eigentümergemeinschaften von MaPrimeRénov’ ein stabiles Bearbeitungstempo aufrecht. Das kollektive System scheint besser strukturiert zu sein als der individuelle Prozess, mit Unterstützung durch die Betreiber von France Rénov’ bereits in der Diagnoseschphase. Für Käufer stellt der Erwerb in einer Eigentümergemeinschaft, die diesen Ansatz verfolgt, ein Signal für zukünftige Wertsteigerungen dar, vorausgesetzt, der tatsächliche Fortschritt des Arbeitsplans und der noch zu finanzierende Anteil werden überprüft.
Der Immobilienmarkt 2026 wird also durch diese drei Perspektiven betrachtet. Die nationalen Indikatoren für Preise und Transaktionen behalten ihre Nützlichkeit zur Ermittlung eines Trends, aber sie glätten lokale und regulatorische Realitäten, die den tatsächlichen Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs oder der Vermietung bestimmen. Bevor man sich auf eine Durchschnittszahl verlässt, bleibt die Überprüfung des DPE-Etiketts, des steuerlichen Status der Immobilie und des Zustands der verfügbaren Fördermittel der zuverlässigste Ansatz.