Le marché immobilier français en 2026 ne se résume plus à une courbe de prix nationale. Parler d’un seul marché revient à masquer des dynamiques contradictoires selon le type de bien, son étiquette énergétique et son statut fiscal.
Trois segments se distinguent désormais par leurs règles, leurs calendriers réglementaires et leurs niveaux de risque : l’ancien classique, le locatif énergivore et les copropriétés engagées dans la rénovation. Comprendre ces distinctions change la lecture de chaque indicateur publié par les notaires ou l’INSEE.
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Ancien, locatif énergivore, copropriétés rénovables : trois marchés immobiliers en 2026
Les analyses trimestrielles des Notaires de France sur le premier trimestre 2026 confirment une reprise du volume de transactions dans l’ancien. Les taux de crédit immobilier se sont stabilisés après une phase de hausse, ce qui a mécaniquement ramené des acheteurs sur ce segment.
Ce constat global masque une fracture. Un appartement ancien bien classé au DPE se négocie dans des conditions radicalement différentes d’un logement étiqueté F ou G soumis aux échéances de la loi Climat et Résilience. Le premier bénéficie d’un marché fluide. Le second subit une décote croissante, amplifiée par l’approche de l’interdiction de location des passoires thermiques.
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Le troisième segment, celui des copropriétés engagées dans des travaux de rénovation énergétique, suit encore une autre logique. L’Anah a engagé au premier semestre 2026 437 dossiers MaPrimeRénov’ Copropriétés représentant 17 146 logements, avec un rythme de dépôt comparable à celui de 2025.
Ces copropriétés constituent un marché à part, où la valeur du bien dépend autant du plan de travaux voté que de sa localisation. Pour suivre ces évolutions au fil des mois, les informations immobilières sur Actu Immobilier détaillent régulièrement chacun de ces segments.
DPE 2027 et interdiction de location : le calendrier qui redistribue les prix
L’arrêté du 11 juin 2026 a précisé les contours de la réforme du DPE attendue pour 2027. Cette réforme introduit notamment l’étiquette A0, modifie les seuils de calcul et redéfinit les critères de performance pour la vente comme pour la location.
Pour les propriétaires bailleurs de logements classés G, le compte à rebours est engagé. L’interdiction de mise en location de ces biens, déjà effective pour les pires étiquettes, va s’étendre progressivement. Les retours terrain divergent sur l’ampleur réelle de la décote : certains marchés locaux voient des baisses marquées sur les passoires thermiques, d’autres constatent que des acheteurs opportunistes absorbent l’offre à prix réduit.
Ce que change concrètement la réforme pour un propriétaire bailleur
- Un logement classé G ne pourra plus être proposé à la location selon le calendrier de la loi Climat et Résilience, sauf travaux de rénovation permettant de remonter l’étiquette.
- Le nouveau DPE 2027 modifiera potentiellement le classement de certains biens, en positif comme en négatif, ce qui rend les projections de valeur incertaines à court terme.
- Les copropriétés ayant voté un plan de travaux global bénéficient d’un traitement distinct : le gain d’étiquette collectif rehausse la valeur de chaque lot, même avant la fin du chantier.
Les données disponibles ne permettent pas encore de mesurer l’impact exact de l’arrêté du 11 juin 2026 sur les prix de vente. Les premiers effets concrets ne seront visibles qu’après l’entrée en vigueur du nouveau barème.
Réforme LMNP et fiscalité de la revente : un arbitrage locatif transformé
La fiscalité du loueur en meublé non professionnel a changé de manière significative depuis 2025, avec une confirmation en 2026. Les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. Ce mécanisme existait déjà pour le loueur professionnel, mais son extension au LMNP modifie profondément le calcul de rentabilité à la revente.
Concrètement, un investisseur qui a déduit plusieurs années d’amortissements sur un meublé verra sa base de plus-value augmentée d’autant au moment de vendre. La facture fiscale à la sortie peut annuler une partie du gain obtenu pendant l’exploitation.
Qui est concerné et dans quelle mesure
Cette réforme ne supprime pas le statut LMNP. Elle en change la stratégie de détention. Un investisseur qui prévoit de conserver son bien sur le très long terme sera moins affecté qu’un investisseur qui achète, amortit et revend sur un cycle court.
L’arbitrage entre location meublée et location nue se recalcule donc à chaque projet, en intégrant la durée de détention prévue, le montant des amortissements et le régime fiscal de la plus-value. Les simulateurs en ligne ne prennent pas tous en compte cette réforme, ce qui crée un décalage entre les projections affichées et la réalité fiscale.
MaPrimeRénov’ 2026 : nouvelles règles et accès restreint aux aides
MaPrimeRénov’ a été profondément restructurée en 2026. Depuis le 23 février 2026, un rendez-vous France Rénov’ est obligatoire avant toute demande de rénovation d’ampleur. Cette étape préalable, absente des dispositifs précédents, allonge les délais de montage des dossiers.
Le nombre de demandes a chuté de manière significative par rapport aux années précédentes. Plusieurs facteurs expliquent ce recul : la complexification du parcours administratif, la fermeture temporaire de certaines fonctionnalités de la plateforme en août 2026, et le recentrage des aides sur les rénovations globales au détriment des gestes isolés.
Pour le marché immobilier, cette contraction des aides à la rénovation a une conséquence directe. Les propriétaires de passoires thermiques qui comptaient sur MaPrimeRénov’ pour financer la mise aux normes avant les échéances DPE se retrouvent face à un calendrier plus serré et des conditions d’accès plus restrictives.
Copropriétés : un segment qui résiste
En revanche, le volet copropriétés de MaPrimeRénov’ maintient un rythme de traitement stable. Le dispositif collectif semble mieux structuré que le parcours individuel, avec un accompagnement par les opérateurs France Rénov’ dès la phase de diagnostic. Pour les acquéreurs, acheter dans une copropriété ayant engagé ce type de démarche représente un signal de valorisation future, à condition de vérifier l’état d’avancement réel du plan de travaux et la quote-part restant à financer.
Le marché immobilier 2026 se lit donc à travers ces trois prismes. Les indicateurs nationaux de prix et de transactions gardent leur utilité pour dégager une tendance, mais ils lissent des réalités locales et réglementaires qui déterminent la valeur réelle d’un bien au moment de l’achat ou de la mise en location. Avant de se fier à un chiffre moyen, vérifier l’étiquette DPE, le statut fiscal du bien et l’état des aides disponibles reste la démarche la plus fiable.